BOB体育官方网站爆雷房企的好项目还能投！怎么投？

发布时间：2023-05-06 15:45:59 丨 浏览次数：

　　BOB体育官方入口地产爆雷背景下，有些信托公司干脆放弃了地产金融业务，不去做就不会出错，一头扎进新业务里又屡屡碰壁，摸不到方向。但不管主动还是被动，信托公司都要以股东的心态来面对地产项目。

　　与债权融资不同，债权融资虽然易形成规模，但比拼的是资金成本，且与房企本身信用深度捆绑，房企爆雷时信托公司难以独善其身。而股权投资主要聚焦于底层资产，可以将爆雷房企和房企旗下的好项目割裂开来，只要理清楚债务债权关系，核心城市、好地段的好项目就可以投资。而且这个时候爆雷房企的旗下项目多被低价处理，通常7、8亿元就能拿下价值10亿元的项目。

　　但股权投资的风险相对也会更大，所以资管机构要回归项目本身，靠自己的专业能力和管理能力带来确定性。

　　那么优质项目如何筛选呢？主要从两方面研判：一是地产项目所在的城市研判，选择好城市好地段；二是项目本身的要素分析，在好城市好地段的基础上选择出好项目。具体的指标我们一一来看。

　　上图城市能级排名并非完全静止不变，仅做参考。但站在地产股权投资的视角，我们需要对城市能级和城市的房地产投资能级做一个区分。

　　一般城市能级和房地产的投资能级是趋同的，城市能级越高，房地产投资能级越大。但是不一定100%匹配，尤其是一些大的区域里面。比如东北的一些省会城市能级也是比较高的，但是业内常说“投资不过山海关”，也是有些道理的，因为这些城市的房地产投资属性和资管机构就是不匹配的。所以我们更多要从房地产投资视角去研判城市能级。

　　第一，城市经济中首先看城市的GDP总量。如果一个城市的年GDP总量超过万亿级别，那么这个城市的整体经济基础肯定是比较好的。另外还要看城市的GDP增速。撇除疫情因素，如果一个城市的GDP增速逐渐下降，甚至非常低，这个城市就需要特别关注。

　　第二，人口。房子最终是要给人住的，所以城市的人口结构、人口数量，很大程度上会影响甚至决定城市房地产行业的现状及未来。尤其是人口增速，有些城市的人口是净流出的，那就意味着这个城市本身对于人才的吸引力不强，那么该城市的住宅销售情况就可能比较差。相反，如果某些城市每年都有几十万人口流入，那么该城市相对来讲更有活力，对于居住的需求也会更加旺盛。

　　除此之外还有高校的数量和质量。如果一些城市有大量高校，大学生毕业后有一定比例的人员留在这个城市。这些人都属于高素质人才，也是未来住房的目标销售人群，这种城市的房地产市场空间可能更大。

　　第三，产业。关注城市的主导产业情况、未来产业发展规划、产业园的能级和建设、当地龙头企业布局。如果产业代表是一些新兴、高科技或者互联网等前沿产业，人才吸引力更强，这些人才相应的购买能力也会更强，那么这个城市的房地产行业在中短期具备一定吸引力，未来发展的想象空间也会更大，这样的城市更值得投资。

　　城市的交通规划和区域建设尤其是高铁和高速建设，包括城市轨道交通和公共轨道交通建设，影响是很大的。以北京、上海为例，轨道交通铺设到哪个城市，就会带动该城市经济快速发展，连带房地产市场活力大幅提升。

　　区域规划方面，如果某些区域正好坐落在国家级区域规划里，比如长三角一体化、粤港澳大湾区、珠三角一体化、京津冀一体化，城市会更多地享受到这些区域内的交通、产业、人口、政策等各方面融合所带来的发展机会。随着这些区域内龙头企业越来越多，这些城市对应的住宅市场、房地产市场也随之活跃，周边都市圈内城市的投资能级都能得到有力提升。

　　房地产并不是一个完全的市场化行业，它的发展跟国家及所在城市的房地产政策息息相关。

　　首先要关注城市的人才引进和落户政策。比如西安等城市渴求人才，同时落户政策相对放松，大量人才就会涌到这类城市，那么房地产市场也会快速繁荣。

　　第二，地方的棚改拆迁和货币安置政策。前几年有一波房地产发展起来就是因为棚改拆迁，拆迁区域里的百姓一定会有居住需求。除了原拆原迁外，货币化安置政策的效果则更大，会体现出更加明显的住房需求。

　　第三，备案限价和预售条件规定BOB体育官方网站。房住不炒背景下，每个城市对于备案的限价和预售条件的规定都是不一样的。预售条件严格的城市，比如到了准现房才能销售的项目和立即就可以预售的项目，投资回报是完全不一样的。另外，城市备案限价执行的严格程度，对于开发商和资管机构的影响也是非常大的。一般城市能级越高、房地产越热的城市备案限价越严，反倒三四五线城市的政府不一定会做实质性的限价约束。

　　第四，限购、限贷、限售政策。上海、杭州这类大城市一般都是限购的，基本第三套住房就不能购买了，导致楼市交易量下降。限贷也是一样，一般首套房可以正常贷款，二套房的贷款比例和贷款利率会提升较大，第三套房很多城市就不支持贷款了。还有限售，要求购买房屋后在规定年限内不能交易，导致这些城市的房地产的投资属性进一步被削弱。当然之所以限制，是因为这个地方本身太热了，所以需要辩证来看。

　　第五，按揭贷款政策。按揭贷款是从银行资金投放角度去调控购房的需求量，从而加大老百姓购房难度。尤其到了每年四季度，很多银行的按揭贷款额度往往已经放完了，所以当地居民的购房的能力和意愿也会主动或被动下降。

　　第六，商住房销售政策。注意这里是商住房不是商品房，最近几年很多城市尤其是一线和强二线城市的商住房销售政策都收紧了。像杭州的一手房一旦涉及到商住房销售，政府在土地出让时就明确要求最小单位是300平方的，这就倒逼开发商一套商住房要建成300平米以上，人为加大了去化难度和去化成本。资管机构要特别关注公寓房所在城市的销售政策，政策允许什么样的销售，有没有政策变动风险和销售去化风险。

　　第七，房地产预售资金监管政策。以前预售监管资金政策不严时，看一个项目的内部回报率IRR时，项目IRR和股东IRR趋同，所以关注项目的IRR即可。现在随着预售资金监管政策趋严，项目的IRR和股东的IRR会逐渐背离。这是因为资金沉淀在项目公司里，体现在项目的IRR里，但是资金到不了股东的账上，所以股东回报率就是基于项目本身的利润，一般资金回流越慢，回报率越低。所以预售资金监管政策趋严背景下，除了要看项目的IRR之外，更多还要去看股东的IRR。

　　最后，安置房政府的回购政策。很多政府在履行回购的过程当中，往往资金偿付的及时性、按时性不一定达标，所以资管机构投资这种涉及到政府安置房回购的项目时，要特别关注当地政府尤其是签订协议对应的回购主体的履约能力和支付能力。实操中有不少项目因为当地政府的回购能力不足，导致项目回报率的测算预期和实际差别非常大，要特别注意。

　　项目周边的各项配套设施也会影响到项目的受欢迎程度和投资价值。主要指地铁、高速高价等交通配套，商业中心、便利店、银行、菜场、餐饮等商业配套；医院和社区医疗中心或者养老院等医疗配套；以及划归到优质学区里的教育配套。

　　除了交通BOB体育官方网站、商业、医疗和教育配套这四个主要因素之外，还可以额外关注一些配套设施。第一，景观资源。包括公园、立地、水系、山景以及城市灯光等等；第二，产业园配套及规划，比如周边有没有好的办公楼和产业园。如果有这些资源，一定比没有这种资源的在同等可比条件下有溢价。

　　最后BOB体育官方网站，重点关注区域里面特殊的不利因素。指一切对于居住的舒适性、安全性造成影响的不利因素。最常见的比如说高压线、高架，高铁的噪音，包括化工厂、电厂、加油站、殡仪馆、墓地、垃圾焚烧站等等，易造成实质的或者有心理上不利因素都要去做充分考虑。

　　每一个地产项目都会有地块的规划指标条件表。根据规划指标条件表可以大致判断出某个地块最终呈现出来的状态。常规的规划指标条件表里包含了许多地产项目的基础信息，以下几个指标要特别注意：

　　首先是容积率，容积率是指地上建筑总的建筑面积与土地出让面积的比值。比如一块土地面积是1万平方米，如果它的容积率是3，那就意味着在这块1万平方米的土地上面盖了3万平方米的建筑面积。

　　第二，建筑密度。继续上面的例子，假设它的建筑密度为30%，那就意味着在1万平方米的土地上，地面的建筑投影面积只能是3000平方，剩下的7000平方可能是绿地、走道等其他空间配套用途的面积。把容积率和建筑密度结合起来理解，如果地上建筑面积是3万方，而建筑投影面积只有3000方，那就意味平均楼层数是10层。

　　第三，限高。如果项目所在的城市限高，比如限高45米，意味着什么呢？如果平均3米一层的线米限高就意味着最高只能造15层。那在15层以下的范围内，到底是做15层左右的高层和一些别墅配比，还是平均都做10层，需要去论证这个区域什么样的户型市场接受度更高，什么样的户型配比可以达到整个盘的货值最大化或者回报率最高，这个需要资管机构结合开发商的投资逻辑进行研判。

　　规划总图和强排方案一般是由建筑规划设计院根据开发商的要求，充分沟通后定制而成。开发商核心诉求不同，最终呈现出的户型排版也会不一样。

　　如果户型排版定位为整盘的货值最大，户型往往要偏大，可能要尽量地往洋房、多层去做。户型做大后单套房子的价格就会提升，那本区域的高端客户能不能支撑这些购买量，就需要平衡。

　　对于开发商的规划总图和强排方案，资管机构内部要进行合理化论证。如果资管机构内部的结论和跟开发商的方案明显不一致，则需要对内部论证的合理性或者开发商的正确性，进行充分的自我评估。如果双方明显还是理解不一致，这样的项目是否还值得投就要打一个问号。

　　对一个项目的地块和项目定位大概可以归为以下三类：土地在城市的成熟区、土地在城市的近郊、土地在郊区。城市、近郊、远郊还可以进一步细分为七种模式：城市刚需、城市改善、城市商住；近郊刚需、近郊改善；郊区刚需、郊区享受。除此之外，还要考虑是否高端。所谓的高端，是指在基础上面还会有一些稀缺资源，比如江景、湖景、河景、山景等配套资源。

　　一旦某个地产项目落在某一个区域里面，项目的户型设计，市场营销、房型安排，大致就能确定了。比如项目在城市近郊偏刚需的区域里，公共交通可能会比较便利，户型往往会更符合刚需需求BOB体育官方网站，功能性要求更多，舒适性要求相对较低。所以基于板块定位、客群定位的不同，项目定位会有明显区别。

　　首先，要根据项目定位，对目标客群进行研判论证。所谓客群画像就是项目的主力客群是谁？比如年龄段、职业、家庭结构、户籍等等。是否真实贴近市场主力客群的需求，很大程度上会影响房屋的销售价格和去化速度能不能达成预期。

　　开发商在项目定位、客群来源、户型定位以及单价总价定位等综合信息基础上，最终会形成产品定位表。比如是做精装修还是毛坯，做小户型低总价的还是做经济型或者改善型等等。产品定位表出来后，整个项目就会按照这个方向去开发建设，最后实现销售。所以地产股权投资中，资管机构必须要对产品定位表进行内部论证，这个产品是否符合市场的真实需求？如果资管机构不认可，那么在投资时就要特别慎重。

　　产品定位清楚之后，下一步就要研判开发商给出的预期销售价格能不能达成，这个关乎利润最终能否实现。

　　研判地产项目未来的销售价格，主要参考以下三个定价指标：第一，核心竞品价格；第二，市场价格的历史走势和推盘周期；第三，土地价格和地方限价政策BOB体育官方网站。具体如何研判呢？

　　首先是采用对比定价法，将拟投项目与数个竞品项目在板块能级、交通便捷度、学区条件、商业配套、医疗资源、户型大小、装修标准等多个维度进行对比打分。关于竞品的选择上，各方面综合条件越靠近拟投项目本身，参考权重越高，最后根据各项打分和权重占比，得出拟投项目跟竞品之间的价格对比。

　　第二，根据项目的土地获取成本，结合当地政府对于备案价格的管控要求，再结合对比定价法下的时点定价，得出项目最终的时点售价预测。

　　第三，再根据地方政府价格管控要求，统筹当地市场房价历史走势、项目预期推盘和去化节奏，最终推出拟投项目开盘时点价格和整盘销售均价。也就是说基于现有时点房价，经过内部充分论证后，设定未来预期的价格涨幅。

　　值得注意的是，开发商和资管机构在价格预测过程中，可能会产生分歧。开发商为了获得更多外部投资，在设定价格时相对来讲会更加乐观激进，但是资管机构则更加冷静客观，尽量接近真实情况。资管机构必须对价格研判的达成与否，进行非常审慎的研判。尤其是要对地方政府的限价政策进行详细了解，避免出现投前误判。

　　同时资管机构也可以基于自己的研判，结合开发商的可研报告，就销售价格和去化速度进行敏感性分析。如果房价下降5%、10%甚至15%是一种什么境地，出现的可能性大不大？我是否能够接受？如果概率比较大，资管机构又想投这个项目，那股权投资架构的设计方面可能要多花一些心思。

　　一般来讲，开发商的可研报告里面都会有核心节点的达成计划，对于各项核心工程节点的管控一般比较严格，不需要做太多论证。从投资角度来讲，主要关注几个跟资管机构息息相关的工程节点即可。

　　首先是施工证的取得。一旦拿到施工许可证，就意味着可以申请开发贷，一旦获取到开发贷，部分资金就可以回流了。

　　第二个是取得预售许可证。关注什么时候开盘？什么时候销售去化达到90%？销售就意味着经营性现金流开始出现了；去化达到90%往往是资管机构跟开发商约定的股权投资退出期限，这个时候资管产品就可以退出了。

　　第三，主体结构什么时候封顶？主体结构封顶意味着银行的按揭贷款资金可以向下投放了，这是回款很重要的来源。

　　以上都是关键的工程节点。原来做传统债权投资时，这些关键节点的达成与否相对来讲关注度没有那么高，但股权投资背景下，这些核心环节非常重要。资管机构在和开发商签署投资协议时，可以跟开发商做一些核心约定，比如对赌、激励等，从而促成这些关键节点的达成。

　　总之，信托不该放弃地产金融业务，也不该妄自菲薄。和券商、银行、AMC相比，信托是更懂地产的。多年从事地产非标债权业务，业务人员对地产项目是有基础认知和项目研判能力的。

　　如今从债权转向股权投资，也是在原有的基础上提升能力。祸兮福所倚，是挑战也是机遇，所以此时更要牢固基础，掌握核心技能，谁的基础能力越扎实，越能在此时“淘”到好项目。