房地产行业点评：投资开工降幅创新高政策宽松仍可期BOB

发布时间：2022-12-16 21:40:10 丨 浏览次数：

　　国家统计局公布2022年1-11月全国房地产开发投资及销售数据，其中投资额12.4万亿元，同比降9.8%；新开工11.2亿平米，同比降38.9%；竣工5.6亿平米，同比降19.0%；土地购置面积8455万平方米，同比降53.8%；土地成交价款7591亿元，同比降47.7%；商品房销售面积12.1亿平米，BOB同比降23.3%；销售额11.9万亿元，同比降26.6%；房企到位资金13.6万亿元，同比降25.7%。

　　单月投资降幅创新高，短期仍难言乐观。11月单月房地产投资同比降19.9%，降幅创历史新高、环比扩大4.5pct，投资绝对值自2018年5月以来首次低于万亿。分区域看，东部、中部、西部、东北单月投资分别降12.8%、18.7%、35.1%、32.2%，降幅均环比扩大。BOB前11月土地成交价款同比降47.7%，后续土地购置费或存下行压力（前10月仅同比降5.7%），并对投资形成制约；同时销售持续疲弱叠加拿地收缩亦将持续压制建安表现，短期投资端仍难言乐观，2023年全年地产投资预计同比降7.0%。

　　新开工降幅创新高，竣工环比改善。上年基数降低背景下，BOB11月单月新开工同比降50.8%，降幅创历史新高、环比扩大20.7pct；单月绝对值仅7910万平米，连续5个月低于1亿平米。销售复苏缓慢、去化低迷背景下，BOB短期新开工或仍承压，2023年全年新开工预计同比降10%。竣工方面，受上年基数抬升影响，11月单月竣工同比降20.2%，降幅较10月扩大10.8pct，但竣工环比10月增61%，增幅高于过去三年同期均值46%，表明“保交楼”政策正有序推进。尽管短期疫情扰动下竣工数据或存波动，但展望2023年，随着政策持续发力、房企资金状况改善，全年竣工有望小幅正增长。

　　销售降幅持续扩大，需求支持政策仍可期。市场热度延续低迷叠加疫情影响，11月单月全国商品房销售面积、销售额同比降33.3%、32.2%，降幅环比扩大10.0pct、8.5pct。分区域看，东部、中部、西部、东北地区11月销售面积同比下滑24.4%、32.2%、44.3%、43.8%，降幅环比扩大9.0pct、11.0pct、9.6pct、7.3pct。近期佛山、BOB厦门等地松绑限购，考虑地产基本面持续下行、房企资产负债表优化亦依赖销售回款改善，后续政策重心或将从供给侧转向需求侧，支持政策仍然可期，预计2023年销售面积同比降4.5%、销售额同比降5.6%。

　　资金端同步回落，融资环境逐步改善。11月单月房企到位资金同比降35.4%，降幅环比扩大9.4pct，其中定金及预收款、个人按揭贷款、国内贷款分别同比降30.4%、41.8%、30.5%，降幅环比分别收窄0.6pct、扩 大10.4pct、扩大12.2pct。随着“金融16条”、“三支箭”政策推进，12月新城、碧桂园等民营房企成功发债，工行拟为碧桂园提供“内保外贷”，多家房企推出股权融资计划，未来行业信用风险有望渐缓、洗牌亦渐进尾声。

　　投资建议：11月地产投资、开工同比降幅创历史新高，销售、竣工降幅扩大，市场进一步筑底。我们强调政策风向正在加速转变，需求端政策宽松可期，建议积极把握地产产业链行情。短期建议关注政策弹性大的超跌房企如金地集团、新城控股等；中期行业筑底企稳，投资主线回归基本面，格局重塑洗牌逐步尘埃落地，将更加比拼各家房企内功，建议关注积极拿地改善资产质量、融资及销售占优的强信用房企保利发展、招商蛇口、中国海外发展、滨江集团、万科A等。物管建议优选关联房企风险可控、综合实力突出企业，如招商积余、保利物业、碧桂园服务、新城悦服务、星盛商业等。同时建议关注产业链机会，尤其是受益保交付、“防水新规”落地、原材料成本改善的消费建材龙头，关注东方雨虹、科顺股份、坚朗五金、伟星新材、海螺水泥。

　　风险提示：1）政策改善及时性低于预期风险：政策改善及时性低于预期将导致楼市调整幅度扩大、调整时间拉长，BOB对行业发展产生负面影响；2）个别房企流动性问题发酵、连锁反应超出预期风险：当前行业下行压力、房企资金风险仍存，若政策发力效果不及预期，资金压力较高企业仍可能出现债务违约展期情形；3）房地产行业短期波动超出预期风险：若地市持续遇冷，多数房企新增土储规模不足，将对后续货量供应产生负面影响进而影响行业销售、投资、开工、竣工等。

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